Деловая слава России

Новости



АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА


    Евгений Каблов

    РАЗВИТИЕ МАТЕРИАЛОВЕДЕНИЯ


    Николай Махутов

    ПРОБЛЕМЫ ПРОМЫШЛЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ






      Опрос

      Нужно ли стремиться вернуть в Россию учёных, уехавших жить и работать за границу?
      Да, не стоит упускать умных и талантливых людей
      Скорее да, но вряд ли наше государство сможет обеспечить им заграничный уровень жизни
      Скорее нет, лучше обеспечить хорошие условия тем, что ещё не уехали
      Нет, лучше вложить средства в воспитание и развитие молодых учёных
      Другое








    Деловая слава России » Стройинвестиндустрия » Обзор рынка торговой недвижимости 2012

    Стройинвестиндустрия: Обзор рынка торговой недвижимости 2012 - 15-04-2013, 12:40

    Обзор рынка торговой недвижимости 2012 

    ИТОГИ 2012 ГОДА В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

     

     

    Прежде, чем начинать стройку, запускать линию производства ограждающих конструкций, создавать новый проект, надо иметь перед собой ясную картину - какая недвижимость и в каких регионах пользуется спросом? Да, в России остро не хватает жилья, торговых площадей, складских помещений. Но насыщение рано или поздно произойдет, при этом выиграет тот заказчик и застройщик, который отслеживает положение на рынке недвижимости. Приведенные аналитиками цифры и факты в равной степени будут интересны строительным организациям любого профиля, потому что каждый из нас работает на интересы потребителя.

     

    Считается, что в последнее время жилая недвижимость теряет инвестиционную привлекательность по сравнению с коммерческой. В то же время в «размороженных» МФК в течение года апартаменты серьезно потеснили офисные площади. В ближайшей перспективе регионам единодушно пророчат более динамичное развитие, по сравнению со столицей, где власти так огорчили строителей новой политикой, направленной на повышение качества жизни. Крупные проекты переезжают за МКАД, соблюдая указанные направления: север, запад и юг, обещая развитие транспортной инфраструктуры и городов Ближнего Подмосковья.

     

     

    Многие эксперты в области недвижимости еще с декабря уходящего года поспешили подвести итоги и наметить тенденции будущих «сделок на миллиард». Однако оценки специалистов иногда бывают достаточно противоречивы. Кто-то более категоричен в суждениях, а кто-то осторожно оставляет пути для дальнейших поправок курса. В целом, рынок недвижимости в России сегодня призывают считать зрелым, благополучно пережившим «детские болезни» и вступившим в очередную фазу роста. Хочется верить, что резкие скачки цен и непредсказуемость рынка недвижимости действительно остались в прошлом.


     

    JONES LANG LASALLE : РОССИЙСКИЙ РЫНОК ПРОДОЛЖАЕТ СТАВИТЬ РЕКОРДЫ

     

    Прошедший год стал еще одним рекордным периодом для российского рынка инвестиций в недвижимость. Общий объем транзакций достиг 8,6 млрд. долл., увеличившись по сравнению с прошлым годом на 1,3%. В то же время инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам года составили 7,9 млрд. долл. (снижение на 4,8%). По предварительным прогнозам, в 2013 году объем сделок с недвижимостью в России может составить 7,5 млрд. долл.

     

     

     

    Доля инвестиций по секторам рынка недвижимости России

    Обзор рынка торговой недвижимости 2012

     

    В 2012 году в Москве было введено всего пять офисных объектов класса А, открытие нескольких крупных объектов, запланированных на 2012 год, состоится только в начале будущего года. Более 50% площадей, введенных в 2012 году в Москве, располагаются в децентрализованной зоне между ТТК и МКАД. В то же время в самом активно развивающемся районе, Ленинградском коридоре, находится всего 234 тыс. кв. м, или 9% от общего объема высококлассных площадей в Москве».

     

     

    В течение 2012 года в России было введено немногим более 1,5 млн. кв. м качественных торговых площадей, из них всего 7% появилось в столице. В то время как показатели Москвы, Санкт-Петербурга и других миллионников заметно сокращаются, доля небольших городов в объеме ввода впервые достигла 58%.

     

     

    Динамика инвестиций в недвижимость, млрд долл.

     

    Татьяна Ключинская, Директор по России и СНГ, Начальник департамента торговых центров компании Jones Lang LaSalle, пояснила: «По нашим прогнозам, в 2013 году объем ввода торговых объектов регионах с населением менее 14 млн. человек может достигнуть психологической отметки в 1 млн. кв. м и даже перешагнуть ее. Девелопмент торговых центров в небольших городах имеет серьезную поддержку со стороны агрессивных региональных планов развития ритейлеров».


     

    Олеся Дзюба, Руководитель направления аналитики инвестиционного рынка компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает: «От 2013 года мы ждем продолжения позитивной динамики на инвестиционном рынке России, несмотря на прогнозируемое небольшое снижение объема сделок. В то время как активность российских игроков будет набирать обороты, стабильные макроэкономические показатели России и высокая доходность могут привлечь большее число иностранных инвесторов».

     

    GVA SAWYER: МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ В РЕГИОНЫ НЕ «ПРИШЛИ»

     

    В 2012 год сегмент многофункциональной недвижимости показал крайне низкий ввод новых площадей. Всего в «городах-миллионниках» России на конец 2012 году насчитывалось 39 МФК, общей площадью около 3,6 млн. кв.м. Наибольшее количество функционирует в Москве – почти 2 млн. кв. м (14 проектов). На первом месте по обеспеченности многофункциональными площадями (в «квадратах» на 1000 жителей) стоит Омск. В Нижнем Новгороде и Красноярске пока не реализовано ни одного объекта МФК.

     

     

    В столице в 6 из 14 проектов доминирует жилая функция, в 5-ти – офисная. В Санкт-Петербурге функционируют 10 МФК, общей площадью более 720 тыс. кв.м. В 4 комплексах из 10 преобладает гостиничная функция, в 3-х проектах – торговая. Складская функция есть лишь в одном проекте «Квартал Центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.


     

    В других городах с населением свыше миллиона человек действуют 15 МФК, из них в 10 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х – торговая, в 2-х других культурно-развлекательная. Отметим, что новых МФК в 2012 году в «региональных» городах не было построено. Основные тенденции развития МФК в «городах-миллионниках» за 2012 год: перенос сроков строительства объектов; «размораживание» проектов; снижение объемов ввода новых площадей; реконцепция докризисных проектов, снижение или отказ от офисной составляющей в пользу жилья (апартаментов); поэтапный ввод в эксплуатацию. Активное развитие формата МФК в 2013 году будет наблюдаться в столицах, многие крупные города по-прежнему не готовы к реализации проектов подобного масштаба.

     

    ГИЛЬДИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ: ПРЕДПОСЫЛОК К ЗНАЧИТЕЛЬНОМУ РОСТУ

    АРЕНДЫ НЕТ

     

    Большинство экспертов полагает, что темпы роста ставок аренды на офисы и в Москве, и в Санкт-Петербурге будут на уровне инфляции. На сегодняшний день экономических предпосылок к значимому росту арендных ставок нет. В Санкт-Петербурге рост ставок в центральной части города, а также в зоне Пулково, будет больше, чем среднерыночный рост.

     

     

    Восстановление рынка торговой недвижимости в столицах происходит достаточно быстрыми темпами. Несмотря на увеличение объема предложения на рынке торговой недвижимости, удельная (на кв.м) посещаемость практически не снижается, что приводит к ожиданию дальнейшего развития данного рынка. Рост ставок «подогревается» дефицитом предложения, уровень вакантных площадей в качественных и успешных торговых центрах составляет в Москве 1-2%, в Санкт-Петербурге – около 4-5%.


     

    В сегменте складской недвижимости, несмотря на отсутствие вакантных площадей, в отношении дальнейшей динамики ставок аренды высказываются различные мнения. В настоящий момент рынок достиг некоторой границы ставок, однако большинство экспертов считает, что следует ожидать роста с темпами выше инфляционных. В сегменте гостиничной недвижимости ситуация достаточно сбалансирована, в среднем ожидается небольшой рост цен.

     

    В ближайшее время ожидается дальнейший рост цен на жилую недвижимость и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Что же касается цен на загородную недвижимость, то ситуация обратная, и в Москве, и в Санкт-Петербурге стоит ждать стагнации среднего уровня цен на загородную недвижимость.

     

    BLUESTONE GROUP: РАСТУТ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В ПОПУЛЯРНЫХ ТЦ МОСКВЫ

     

    Общий объем качественных торговых площадей в Москве на конец 2012 года составил 4 млн. кв.м. Обеспеченность торговыми площадями составляет чуть более 336 кв. м на тысячу жителей – по-прежнему значительно меньше показателей большинства крупных европейских городов. В целом объем ввода торговых площадей в столице сократился, по сравнению с предыдущим годом, на 21%.

     

     

    Активность розничных операторов и ограниченный прирост нового предложения привели к снижению доли свободных торговых площадей в среднем по Москве до 4%. В наиболее популярных ТЦ действуют листы ожидания. Арендные ставки выросли на 5–7%, при этом ставки по-прежнему варьируются в очень широких диапазонах: от $150 до $4500 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зависимости от месторасположения ТЦ, профиля арендатора и занимаемой площади. Что касается помещений формата street retail, то здесь на фоне практически полного отсутствия нового предложения, особенно на центральных торговых улицах города, доля вакантных площадей продолжила снижаться и составила к концу года от 0,5% до 2%, в зависимости от района. Ставки аренды в среднем составили от $600 (в спальных районах) до $3000 (в пределах Садового кольца) за кв. м в год. В наиболее популярных торговых коридорах ставки достигают $15000-20000 за кв. м в год.

     

     

    На 2013 год в Московском регионе заявлен ввод свыше 600 000 кв.м арендуемых торговых площадей (12-13 крупных объектов с торговой функцией). Учитывая опыт прошлых лет, можно предположить, что открытие целого ряда проектов будет перенесено на 2014 год.

     

     

    «ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» О ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ

     

    По данным аналитического центра www.irn.ru за 2012 год цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. Так, индекс стоимости столичного жилья вырос с 4.979$ за квадратный метр в декабре 2011 года до 5.279$ за метр в декабре 2012 года. Впрочем, сразу же следует отметить, что прирост цен в 2012 году не был последовательным. Цены на квартиры в Москве даже немного превысили отметку конца этого года уже к концу апреля – началу мая, однако нестабильность на финансовых рынках и резкий скачок курса доллара вызвали коррекцию цен вниз. К середине лета индекс стоимости жилья вернулся на уровень начала года, но за второе полугодие вновь постепенно подрос до весеннего уровня. Таким образом, 2012 год наглядно продемонстрировал тезисы, сформулированные аналитическим центром IRN.RU в конце 2011 года в последней части статьи «Будет ли недвижимость тихой гаванью?»:

     

    1.В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.

     

    2.В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.

     

    3.На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой. По сути, эти тезисы будут оставаться актуальными и далее, пока в макроэкономике не произойдут те или иные структурные изменения.

     

     

    Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)


    Декабрь 2012 г   Декабрь 2011 г. 

     

    Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)


    7517$ 3,9%

     

    Индекс стоимости «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)


    4025$ 7,0%

     

    Индекс расслоения (отношение «дорогого» к «дешевому»)


    1,87$ -3,0%

     

     

    А вот в отношении динамики цен по типам жилья 2012 год кардинально отличается от предыдущего. По темпам прироста лидируют как панельные, так и кирпичные пятиэтажки с 9,8% и 8,7%. Далее идут обычные панельные дома советской эпохи, а также «современная панель» (6,9% и 7,2%), а кирпичные дома и современный монолит-кирпич завершают рейтинг – 4,6% и 4,3% соответственно.  Аналогично величина прироста цен за 2012 год максимальна на однокомнатные квартиры (8,2%) и минимальна на многокомнатные квартиры – 2,2%.

     

     

    Такой четко выраженный перевес ценового прироста на самые маленькие квартиры и самые недорогие типы домов над большими квартирами и более дорогими типами жилья однозначно свидетельствует об ограниченности платежеспособного спроса. Очевидно, что людям нужно жилье, но купить квартиру в Москве они могут только в самом нижнем ценовом диапазоне. Разумеется, пятиэтажки выбирают не потому, что они комфортны для жизни, а потому что на большее не хватает средств. Поэтому в 2012 году с рынка «вымывались» в большей мере самые недорогие московские квартиры, а более качественное современное жилье проявило себя менее активно.


     

    Вообще говоря, «вымывание» с рынка самых дешевых предложений, а также перевес темпов прироста цен на недорогое жилье над дорогим жильем является признаком формирования восходящего ценового тренда. Впрочем, в нынешних непростых макроэкономических условиях сильно дорожать квартирам не с чего. Помимо всего прочего впервые за последние годы наметился тренд на преодоление дефицита предложения и увеличение объемов строительства жилья в столице.

     

     

    Судя по всему, сейчас на рынке недвижимости вполне может установиться умеренный восходящий тренд, но он вряд ли окажется продолжительным. Очередное макроэкономическое обострение может быстро положить ему конец, как уже было в мае-июне уходящего 2012 года. Даже вполне понятна возможная причина очередного обострения – проблема «фискального обрыва» в США и очередное превышение лимита госдолга Америки. Это вполне может вызвать новые резкие перепады на финансовых рынках в самое ближайшее время, а также существенные скачки курсов валют, что не замедлит сказаться и на рынке недвижимости.


     

    Если предстоящие макроэкономические перипетии окажутся незначительными, то рынок недвижимости Москвы и Подмосковья от них только выиграет – деньги потекут сюда и активность покупателей только возрастет. Если же сложности примут более значительный размах, то и квадратный метр вполне может испытать очередную коррекцию.

     

     

    Александра БАЛОБАН

     


     


    Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.



АКТУАЛЬНО:

Анонсы

Календарь событий:

«    Март 2020    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
 

Партнеры





Архив новостей:

Февраль 2020 (1)
Январь 2020 (4)
Ноябрь 2019 (4)
Сентябрь 2019 (4)
Август 2019 (1)
Июль 2019 (1)